Kevesebb mint egy hónappal ezelőtt írtunk a kormány új otthonteremtési programjáról, azóta viszont annyi minden megváltozott, hogy ismét érdemes foglalkozni a témával. Bár a Nemzetgazdasági Minisztérium szerint készült háttéranyag, amely a CSOK 10+10 várható hatásait és költségeit vizsgálja, a folyamatosan változó keretfeltételek inkább azt bizonyítják, hogy hasonlóan más nagyobb volumenű projekthez (például Paks II.), a kormány itt is mellőzte az átfogó előkészületet.
Rövid távon az áfacsökkentés sem váltotta be a hozzáfűzött reményeket: a várhatóan magas keresletet a kínálat nem tudja kielégíteni, így az árak máris elkezdtek emelkedni, akárcsak az építőanyag- és telekárak. Arról nem is beszélve, hogy már most is tapasztalható drágulás azt mutatja, a vállalkozók megpróbálnak minél több pénzt zsebre tenni az áfacsökkentésből. Ráadásul még az is előfordulhat, hogy rövidtávon akkora áremelkedés lesz az ingatlanpiacon, hogy az a teljes állami támogatást elviheti.
CSOK 10+10 főbb változásai
Már januárban is felhívtuk rá a figyelmet, hogy az új családtámogatási/lotthonteremtési programban számos ellentmondás található, és az akkor bemutatott keretszabályok sokakat kizárnak a programból. Ilyen volt például az ingatlanra vonatkozó négyzetméter korlát, amit gyorsan el is tüntetett a kormány. Helyette azonban behozta a 30 millió forintos összeghatárt a támogatott hitel feltételéül, ami szintén rossz húzásnak bizonyult, ismerve a budapesti ingatlanárakat. Két új rendeletnek köszönhetően február 3-tól megszűnik ez a határ, és még számos egyéb változás várható a családtámogatási programmal kapcsolatban:
- Új és használt lakások esetén eltörlik a tulajdonjogi korlátot, ez azt jelenti, hogy aki igénybe szeretné venni a támogatást, annak nem kell eladnia meglévő lakását.
- Megváltozik az összkomfort meghatározása, ezzel együtt pedig az is kiderült, hogy az energiahatékonyságra vonatkozó feltételek kikerültek a CSOK-ból. Ez azt jelenti, hogy nem szükséges a továbbiakban A vagy A+ energiahatékonysággal rendelkeznie az adott ingatlannal, ami egyöntetűen azt jelenti, hogy „gagyidömping” jöhet az ingatlanpiacon. Ez már csak azért is fontos, mert egy nem energia-hatékony ingatlan esetén jóval magasabb rezsiköltséggel kell számolni. Véleményünk szerint hosszú távra tervezve nem érdemes emiatt 1-2 millió forintot spórolnia azoknak, akik új lakás/ház építésébe kezdenek.
- Megszűnik számos bürokratikus akadály, ami nehezítette/bonyolította a CSOK igénybevételét.
- A kormány támogatná a nagyvárosokban a tetőtér-beépítéseket, külterületeken pedig a tanyák építését. Belterületi zártkertekben is lehet majd építkezni támogatással.
- Közfoglalkoztatottak is igénybe vehetik a támogatást, de csak és kizárólag használt lakás megvételéhez, vagy a meglévő lakás felújításához. Amennyiben ez lefedi a közmunkásoknak ígért támogatás kiterjesztését, több mint 200 ezer ember biztosan nem lesz boldog, mert az ingyenes állami 10 millió nem vehető igénybe használt lakások esetén, ott a felső határ csak 2,7 millió forint, de egy kisebb lakás esetén is csak 1,8 millió forint. Feltételezve, hogy a közmunkások nem rendelkeznek önerővel, és banki hitelhez sem tudnak hozzá jutni, ez az összeg nem sok mindenre elegendő Magyarországon, vidéken is csak egy lerobbant házat lehet belőle venni. Budapesten meg semmit.
A szegényebbek továbbra is ki vannak zárva a programból
A kormány szándéka a 30 millió forintos korláttal az lehetett, hogy a gazdagabb rétegek ne tudjanak állami támogatással nagyobb ingatlanokat vásárolni, azonban a relatíve magas budapesti négyzetméterárak miatt ezzel a középosztály egy jelentős hányadát is kizárták volna a programból, amennyiben a fővárosban szerettek volna új lakást vásárolni/építtetni. Bár sokak szerint a CSOK elsősorban azoknak lesz jó, akik vidéken élnek, vagy vidékre akarnak költözni, azonban a hazai munkaerő-piaci trendeket ismerve még mindig Budapest a legvonzóbb célpont a fiatalok számára.
A 30 milliós határ eltörlésének legnagyobb nyertesei ismét azok lesznek, akik magas jövedelmüknél fogva nem szorulnak rá az állami ingyen milliókra és kedvezményes hitelre, miközben az alacsony jövedelemmel rendelkező háztartások nem tudnak élni a támogatással:
- Amennyiben az állami 10 millióhoz hozzá is jutnak, a kedvezményes hitelt már nem biztos, hogy igénybe tudják majd venni, egyszerűen azért mert nem hitelképesek. 10 millió forint viszont nem elég nagyobb lakáshoz, még vidéken sem.
- A közmunkások az eddig információk alapján még az állami 10 milliót sem fogják megkapni, a már említett 1-2 millió forintos támogatás viszont tényleg nem lesz elég semmire sem.
Természetesen ezzel nem azt mondjuk, hogy ismét jöjjön el a felelőtlen hitelezés korszaka, ahol nem hitelképes háztartások is könnyen hozzá tudnak jutni hitelhez. Azonban az állam nagyobb támogatást adhatna azoknak a szegényebb családoknak ahol a szülők dolgoznak, de valamilyen külső fognál fogva nagyon alacsony bérrel rendelkeznek. Mindeközben pedig azoknak a háztartásoknak, ahol akár havi szinten is milliókat keresnek nem kellene állami ingyen milliókat adni, mivel az újraelosztás szempontjából elég irreálisan hangzik, hogy a szegényebbek adóforintjaiból a gazdagok is ingyen milliókhoz tudnak hozzájutni.
Emelkedő lakásárak
Hiába csökkentette az állam az ingatlanokra vonatkozó áfa kulcsot 27 százalékról 5 százalékra, rövid távon árcsökkenés helyett áremelkedéssel kell számolni. Ennek mértéke akár jelentősebb is lehet az első 1-2 évben, ami több okra vezethető vissza:
- A növekvő keresletet nem tudja kielégíteni a kínálat, az egyszerű kereslet-kínálati törvények alapján ez árnövekedésben jelenik meg.
- Ez megjelenhet mind az építőanyagárakban, mind a telekárakban, mind a munkaköltségben.
- Utóbbi azért fontos, mert az építőiparban is jelentős szakemberhiány van. A növekvő kereslet miatt a meglévő szakemberek még több pénzt tudnak leakasztani, azonban a várható kereslet kielégítéséhez még így sem lesz elég szakember. A KFIB (Költségvetési Felelősségi Intézet Budapest) számításai szerint legoptimistább esetben a meglévő kapacitások és munkaerő-állomány mellett maximum 1,6 millió négyzetméterrel tudnak a mostani 800 ezres négyzetméteres volumen felé menni, ami biztos, hogy elegendő lesz. Mire azonban lenne elég szakember, a kereslet már elkezd visszaesni.
Az ingatlanok drágulása azt is jelenti, hogy az ingyen 10 millió részét gyakorlatilag majd elviszi az áremelkedés, emiatt érdemes lehet pár évet várni az új ingatlan megvásárlásával.
Ahogy a hvg.hu is összefoglalta a CSOK számos lehetőséget ad arra, hogy néhány milliót zsebre lehessen tenni, így a szabályozás ellenére a feketézés továbbra is virágozni fog az építőiparban.
Rövid távon fellendülés, hosszú távon visszaesés jön
A CSOK 10+10 program rövid távon lökést fog adni a gazdaságnak, amelyre a kormánynak nagy szüksége van, hiszen az elmúlt negyedévekben már mérséklődött a növekedés dinamikája. Fontos azonban kiemelni, hogy ez rövid távú hatása, miután a kereslet zuhanni kezd, a GDP-növekedésben is visszaesés lesz tapasztalható. A KFIB számításai szerint 2019-ben a kereslet már oly mértékben visszaeshet (+ az áfacsökkentés is hatályát veszti), hogy az ingatlanpiaci befektetők is gyorsan ki fognak szállni, emiatt pedig a kormány kiterjesztheti azoknak a körét, akik igénybe vehetik a támogatást. A lazább szabályozás elősegítheti a spekulatív kereskedést, amely végül ingatlanpiaci buborékhoz vezethet. Ez hosszú távon még nagyobb gazdasági visszaesést eredményezhet a megfigyelt tapasztalatok alapján.
