Globális jelenség, hogy a nagyvárosokban egyre drágább a lakhatás. Ennek oka, hogy zajlik egy urbanizációs robbanás, amelynek hatására 2050-re a világ lakosságának várhatóan már kétharmada a városokban fog élni. Csakhogy az építőipar egyre kevésbé tudja tartani a lépést a városok népességnövekedésével. A lakhatási gondok egyre inkább hatással vannak a világ gazdasági növekedésére is.
Magyarországon leginkább a fővárosban érezhető ez a jelenség, ahol albérletet szinte már lehetetlen havi 100 ezer forint alatt találni. Ráadásul csak az elmúlt két évben több mint 50 százalékkal emelkedtek a lakásárak Budapesten (az országos átlag 28 százalék).
Vajon lesz-e a kormányzatnak stratégiája a probléma kezelésére? A Fidesz-KDNP egyelőre nem avatkozott be az ingatlanpiaci folyamatokba, egyetlen jelentős lépése a Családi Otthonteremtési Kedvezmény (CSOK) bevezetése volt. Ebből a programból azonban pont azok a szerényebb keresetű társadalmi rétegek szorultak ki, akik a leginkább lakhatási gondokkal küzdenek. A megoldás talán
forrás:24.hu
Budapesten az ingatlanárak az egekben...
Magyarországon igen mozgalmas éveket tudhatunk magunk mögött az ingatlanárak változása miatt. Az ország nyugati felében és Budapesten szinte exponenciális növekedést mutatott a piac. Általánosságban elmondható, hogy a jó munkalehetőségek felhajtóerőként hatnak az ingatlanárakra. Komárom, Győr-Moson-Sopron és Vas megyében az osztrák (és mostanság már a szlovák) határ közelsége, valamint a helyi autóipar miatt növekedtek a lakás- és albérletárak.
Hasonló a helyzet Budapesten is, ahol az elmúlt években jelentős népességbeáramlás kezdődött. Ennek több oka is van, egyfelől a fővárosban fellelhető munkalehetőség többlet és az országos átlaghoz képest kedvezőbb fizetési kilátások sok embert idevonzanak az ország más részeiről. Másfelől Budapestet is elérte az a globális trend, hogy a középosztály vagy az annál magasabb státuszúak számára már nem vonzó a belvárosból az agglomerációba költözni, a város belsőbb részei ismét népszerűvé váltak. Ez többek között a helyi rehabilitációs programoknak is köszönhető, amelyek keretében a lerobbant ingatlanok és a környékek infrastruktúrája is megújult. A rehabilitációs programok árnyoldala, hogy dzsentrifikáció hatására az addig ott lakó, szegényebb népesség kiszorul ezekből a kerületekből a város perifériájára.
forrás:KSH
Tehát az utóbbi években megnövekedett a kereslet a budapesti ingatlanok iránt, azonban a 2008-as gazdasági válság óta nagyon kevés új lakóingatlan épült, így a kínálati oldalon egyre nagyobb hiány alakult ki, amelynek hatására az árak egyre magasabbra és magasabbra kúsznak.
Budapesten és a nagyobb megyeszékhelyeken 30 százalékkal magasabbak az ingatlanárak, az egy évvel ezelőttihez képest. A KSH adatai szerint 2016 első negyedévében Budapesten a használt lakások ára átlagosan 331 ezer forint/négyzetméter volt. Ez a szám kerületenként eltér, míg Csepelen 228 ezer forint/négyzetméter, addig az ötödik kerületben 800 ezer forint/négyzetméter körül járnak az árak. Összehasonlításképpen, a Pest melletti Jász-Nagykun-Szolnok megyében 70 ezer forint körül van egy négyzetméter lakóingatlan. Az MNB adatai szerint több mint 50 százalékkal emelkedtek a lakásárak Budapesten az elmúlt két évben, míg országos átlagban kb. 28 százalékos volt a növekedés.
„Összedobunk egy albira”
Az építőipar szereplői az utóbbi időben kezdtek el projekteket előkészíteni Budapesten, így a jövőben az új lakások lejjebb nyomhatják az árakat a piacon, ezek kivitelezéséhez azonban még évek szükségesek. Addig marad a szűkös kínálat és a növekvő árak. Az albérletek helyzetét jól jellemzi, hogy még a rettenetesen felbútorozott és lerobbant lakásokért is verseny van a bérlők között.
Mivel albérletet szinte már csak 100 ezer forint/hó felett lehet találni, bajban vannak az egyetemisták, pályakezdők, nagycsaládosok és azok, akik minimálbér közeli keresetből élnek. Sokan így arra kényszerülnek, hogy csak egy szobát béreljenek, és megtakarítást sem tudnak félretenni a fizetésükből.
Ez a jelenség nem csak Magyarországra és Budapestre igaz, tőlünk nyugatra is komoly gondot okoz. New Yorkban például egy ingatlanfejlesztő cég olyan házat tervezett, amely apró, konténerszerűen egymásra pakolható egységekből állna, mindegyikben egy-egy kompakt kis lakás. Hasonló gondokkal küzd London, Párizs, Barcelona, és újabban Berlin is. Tovább rontja a helyzetet, hogy a lakásokat egyre többen adják ki inkább rövid távon, például az airbnb.com szolgáltatásán keresztül, mivel ezzel nagyobb bevételre lehet szert tenni. Ez jó ugyan a turistáknak, ám rossz a hosszabb távban gondolkodó albérlőknek, hiszen ez még tovább rontja a már eleve szűk kínálatot.
Állami beavatkozás?
A kormány egyelőre nem nagyon avatkozott be az ingatlanpiaci folyamatokba. 2017-től ugyan életbe lép egy törvénymódosítás, amely a cafeteria-rendszerhez hasonló adókedvezménnyel és mentességgel lehetővé teszi a munkáltatók számára, hogy lakhatási támogatás nyújtson a munkavállalók számára, ám ez a módosítás nem változtat a kereslet-kínálat jelenlegi viszonyain.
A CSOK-ra lehet tekinteni egy erőteljes kormányzati beavatkozásként, csakhogy a kormányzati kommunikáció szerint ez inkább a demográfiai helyzeten kíván változtatni, másfelől a szerényebb keresetűek kiszorulnak a programból, márpedig lakhatási gondokkal pont ez a réteg küzd. A CSOK-ot eddig nagyon kevesen vették igénybe, erről bővebben itt írtunk.
Jó döntésnek tekinthető az építőiparban végrehajtott áfacsökkentés, ami valamelyest növelte a beruházói kedvet, azonban fontos megemlítenünk, hogy Magyarországon eleve irreálisan magas, 27 százalékos áfakulcs van érvényben, ami világrekordnak számít.
Berlinben is nehéz lakást találni
Máshol már próbálkoznak a krízis enyhítésével. Berlinben a parlament döntött a lakásbérleti árak maximalizálásáról. A már meglévő albérleti szerződésekre korábban is vonatkozott árszabályozás, vagyis a tulaj nem dönthetett úgy önkényesen akármikor, hogy tetszőleges összeggel megemeli a lakás bérleti díját. Az újdonság ehhez képest az, hogy mostantól az újonnan létrejövő bérleti szerződésekre is vonatkozik törvény: a bérleti díj nem lépheti át 10 százaléknál többel a környékbeli árak átlagát. Az új szabályzás rövid távon segíteni fog, ám hosszú távon nem javít a lakáshiányon, sőt akár ronthat is a helyzeten.
Intő példa lehet Stockholm, ahol egy hasonló szabályzást pont most függesztettek fel, mert az rendkívül eltorzította az ingatlan piacot. Mivel nem érte meg befektetésként lakásokat venni, megrekedtek az építkezések, és a városban krónikus lakáshiány alakult ki. Látható tehát, hogy nagyon kényes dologról van szó, amelyre nehéz jó megoldást találni.
Segíthet a helyzeten a szociális bérlakásrendszer. Ilyen rendszer működik például Bécsben, ami jó példa lehetne akár a magyar helyzet orvoslására is. Bécs városa 220 ezer szociális bérlakást üzemeltet, és további 200 ezer bérleményét támogatja. A tervek szerint 2020-ig pedig további évi 700 bérlakást kívánnak létrehozni. Ez megoldást nyújthat a lakhatási szegénység visszaszorításában is.
